鑒于對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的不確定，越來越多開發(fā)商秉承不搶地王、不抬地價(jià)的購地準(zhǔn)則，這也直接促成了曾經(jīng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手們走向合作，合作拿地、合作開發(fā)在大型房地產(chǎn)公司之間變得前所未有的頻繁。
嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，讓身處其間的開發(fā)商歷練得日漸成熟。
2012年的土地市場(chǎng)，盡管整個(gè)過程不乏天價(jià)地王的小插曲，但總體上開發(fā)商保持了較為克制的心態(tài)，從而導(dǎo)致全國土地市場(chǎng)成交下降近兩成。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》2012年房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜顯示，曾在2010~2011年連續(xù)兩年以超過4000萬平方米新增土地儲(chǔ)備傲視全國房地產(chǎn)企業(yè)的恒大地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]，2012年雖然新增的土地儲(chǔ)備仍然位居第一，但新增的土地儲(chǔ)備量?jī)H2116萬平方米，不足2011年新增土地儲(chǔ)備的一半。
而萬科、保利地產(chǎn)等企業(yè)在2012年仍然保持平穩(wěn)發(fā)展的步伐，新增土地儲(chǔ)備基本上以“補(bǔ)倉”為主。上海的綠地集團(tuán)則以1908萬平方米的新增土地儲(chǔ)備成為2012年的“黑馬”，能夠在嚴(yán)厲調(diào)控的市場(chǎng)環(huán)境下有勇氣及底氣新增如此多土地儲(chǔ)備的地產(chǎn)企業(yè)在2012年屈指可數(shù)。
鑒于對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的不確定，越來越多開發(fā)商秉承不搶地王、不抬地價(jià)的購地準(zhǔn)則，這也直接促成了曾經(jīng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手們走向合作，合作拿地、合作開發(fā)在大型房地產(chǎn)公司之間變得前所未有的頻繁。
成交量整體下降
2012年，雖然土地市場(chǎng)出現(xiàn)翹尾行情，但縱觀全年，整體交易量依然下降明顯。
日前，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況顯示，2012年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積35667萬平方米，比上年下降19.5%，降幅比1~11月份擴(kuò)大4.7個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款7410億元，下降16.7%，降幅擴(kuò)大6.4個(gè)百分點(diǎn)。
更早之前，中國指數(shù)研究院發(fā)布的研究報(bào)告也顯示，2012年，全國300個(gè)城市住宅用地總體供求不及上年，推出及成交量同比分別下降17.3%、23.1%。
中國指數(shù)研究院分析指出，去年第一季度土地市場(chǎng)冷清，4月以來供求狀況有所緩和，12月推出及成交面積均增至年內(nèi)最高點(diǎn)。
事實(shí)上，無論地方政府推地量，還是開發(fā)商的購地量，都是在去年第三、四季度達(dá)到最高潮，以保利、萬科為代表的一大批開發(fā)商的購地行為主要集中在下半年。數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)全年購買土地40宗，但絕大部分集中在11、12月，僅12月就買了14宗。
一位房地產(chǎn)上市公司高管透露，去年三季度之前，由于看不清市場(chǎng)走勢(shì)，加上政府推地量不足，因此公司拿地相當(dāng)少，但到四季度，隨著優(yōu)質(zhì)地塊逐漸入市，以及銷售理想，公司果斷加大土地購買力度，以補(bǔ)充庫存。
去年底土地市場(chǎng)的升溫，一直延續(xù)到今年初，使得土地市場(chǎng)出現(xiàn)有別于上一年的暖冬。偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京土地市場(chǎng)迎來開門紅，單月成交土地18宗，成交金額205.7億元，實(shí)現(xiàn)了近11年以來北京土地市場(chǎng)最好的開局。
值得提及的是，雖然去年全國土地成交量下滑，地價(jià)方面卻不降反升。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，全國300個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)同比上漲7.4%，主要是由于下半年以來北京、上海等熱點(diǎn)城市熱度提高，帶動(dòng)樓面均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲，住宅用地平均溢價(jià)率為9.0%，仍比上年同期低4.3個(gè)百分點(diǎn)。
行情重回一二線
如果說2012年的樓市有所回暖，那么一定是一二線大城市表現(xiàn)更為突出。事實(shí)上，這一輪調(diào)控讓三、四線城市的風(fēng)險(xiǎn)顯出冰山一角。
因此，開發(fā)商在新購?fù)恋氐膮^(qū)域上更傾向于一二線城市。中指院統(tǒng)計(jì)顯示，去年下半年，一二線城市土地成交量增幅明顯，土地成交面積TOP20城市絕大多數(shù)為二線城市，三四線城市降幅則有所擴(kuò)大。
同時(shí)，全國住宅用地出讓金總額前三位均為二線城市，但一線城市的樓面均價(jià)繼續(xù)領(lǐng)先，且去年下半年上漲幅度較為明顯，北京市全年住宅用地樓面均價(jià)已突破6000元/平方米；長(zhǎng)三角、珠三角區(qū)域年末住宅用地價(jià)格同比漲幅超過五成。
具體區(qū)域上，珠三角地區(qū)成交量恢復(fù)最快，中西部降幅相對(duì)較小，東北地區(qū)則下降近五成，成交量TOP20城市中長(zhǎng)三角區(qū)域占據(jù)多數(shù)。
報(bào)告顯示，與限購政策出臺(tái)后房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市不同的是，出于追逐相對(duì)穩(wěn)定高利潤(rùn)的目的，2012年房企回歸一二線城市的趨勢(shì)日益顯著，在一線城市及重點(diǎn)二線城市的拿地金額大多呈現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。
以當(dāng)年進(jìn)軍三四線城市頗為積極的恒大地產(chǎn)為例，該公司高層便在去年透露出回歸一二線城市的意圖，并將發(fā)展重點(diǎn)重新確定為二線城市。
經(jīng)營思路一度與恒大地產(chǎn)頗為相似的佳兆業(yè)也暴露出退出部分三四線城市的端倪。據(jù)悉，由于此前廣泛布局三四線城市，佳兆業(yè)旗下的土地儲(chǔ)備近76%均位于三線或以下的城市，其在一二線城市土地儲(chǔ)備明顯偏低。因此，佳兆業(yè)2012年的拿地城市主要為上海、大連、武漢、廣州以及毗鄰廣州的佛山，均為區(qū)域性核心城市。
保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人也曾透露，鑒于去年一二線城市樓市回暖顯著，公司仍將堅(jiān)持在這些核心城市發(fā)展針對(duì)剛需的住宅產(chǎn)品，以保證較高的周轉(zhuǎn)速度。
合作競(jìng)爭(zhēng)并存
除了在區(qū)域選擇上重回風(fēng)險(xiǎn)較低的一二線核心城市，開發(fā)商的另一慎重表現(xiàn)則是減少競(jìng)爭(zhēng)趨利避害，通過合作方式來盡量降低彼此的土地成本。市場(chǎng)消息顯示，萬科、保利、中海等一大批開發(fā)商巨頭，均在去年加強(qiáng)了土地合作。
去年12月6日，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告稱，其持有95.48%權(quán)益的附屬公司與廣東保利房地產(chǎn)，已成立分別各持一半權(quán)益的合營公司廣州越禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以開發(fā)位于廣東省廣州市蘿崗區(qū)長(zhǎng)嶺路的地塊。
此后的12月18日，中國奧園也發(fā)布公告稱，公司以約34.11億元購入的廣州市番禺區(qū)鐘村街漢溪村商業(yè)金融用地一至九地塊，將由全資附屬公司奧園集團(tuán)與廣東保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合開發(fā)，且于12月10日訂立土地使用權(quán)出讓合同前雙方已訂立合作協(xié)議。
兩家原本與保利沒有任何業(yè)務(wù)往來的公司先后與這家央企進(jìn)行土地合作，暴露出保利地產(chǎn)這家央企的觸角已經(jīng)延伸到多家企業(yè)。在此之前，保利地產(chǎn)已經(jīng)在天津與融創(chuàng)，在長(zhǎng)沙與萬科等進(jìn)行了多樣化的土地合作。
在保利地產(chǎn)加入到合作隊(duì)伍之前，萬科、中海地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、雅居樂等一大批開發(fā)商，都曾經(jīng)在同行中進(jìn)行過合作開發(fā)。這使得開發(fā)商之間的關(guān)系已經(jīng)由過去的競(jìng)爭(zhēng)演變?yōu)殄e(cuò)綜復(fù)雜的競(jìng)合。
對(duì)此，知情人士透露，多年下來，開發(fā)商高管之間的聯(lián)系日益密切，這為各家公司之間的合作奠定基礎(chǔ)，更為重要的是，目前政府推地量較大，開發(fā)商沒必要再像過去一樣為了一幅土地?fù)尩妙^破血流，最終承擔(dān)市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。
