物業(yè)糾紛已成為廣大市民很頭痛的一件事，這里就常見的一些問題從法律角度提出一些解決的方案，供參考。

　　案例1：公共設施的主人究竟是誰?

　　某樓盤的地下停車庫被開發(fā)商賣給了個人，使得小區(qū)的停車費用漲價，造成車庫有空位而業(yè)主卻無法停車的現(xiàn)象，間接侵害了業(yè)主的利益。而部分小區(qū)的公共配套設施比如商鋪、會所等被出讓給個人的現(xiàn)象也不在少數(shù)，并且出讓之后因為這些公共配套設施的經營范圍和功能的改變，不再作為小區(qū)的配套服務所引起的矛盾，也已經開始成為物業(yè)管理方面的主要焦點之一

　　[解讀]這類糾紛其實牽涉到的問題就是小區(qū)的公共配套設施的“主人”到底是誰的問題，究竟是開發(fā)商還是全體業(yè)主。在《物業(yè)管理條例》中，目前只對停車位作了相關的明確規(guī)定，即“小區(qū)內的機動車停車場(庫)，應當提供給本小區(qū)內的業(yè)主和使用人使用。停車位不得轉讓給小區(qū)外的單位和個人;停車位有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人。”而沒有對共用設施和共用部位的權屬等問題作出規(guī)定

　　同時，目前物業(yè)部分在共用設施、共用部位的權屬問題還涉及到維修和費用的承擔問題。比如哪些部位、設施、設備屬于全體業(yè)主共同共有;哪些屬于部分業(yè)主共同共有;未分攤共用建筑面積的地下停車庫權屬，應屬全體業(yè)主還是屬于開發(fā)商，如果屬于全體業(yè)主，權證應如何發(fā)放、保管、使用，收益應如何處理，維修基金如何籌集、如何分攤。而對于開發(fā)商已出售的地下停車庫應如何處理，對于開發(fā)商建設的地面多層鋼結構移動車位的權屬應如何認定，部分業(yè)主或個別業(yè)主是否能對此提起訴訟，部分業(yè)主或個別業(yè)主對共用設施、共用部位的收益如何處理能否提起訴訟等，目前尚沒有明確規(guī)定。

　　[解決方法]這一系列問題目前有待相關部門制定相關法規(guī)。不過總的來說，業(yè)主們還需提高自身的維權意識，及時發(fā)現(xiàn)問題進行解決。

　　案例2：簽委托合同還是服務合同?

　　目前很多小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)管理簽訂合同時，往往對于物業(yè)合同的性質沒有明確定義，有部分小區(qū)中雙方簽訂的是“服務合同”，而有部分小區(qū)中雙方簽訂的則是“委托合同”。

　　據(jù)悉，這方面的混亂使得目前最高法院案由分類中，涉及到物業(yè)管理合同的，既有服務合同糾紛，又有物業(yè)管理糾紛;而法院受理物業(yè)管理糾紛案件時，部分案件的案由定為服務合同糾紛，部分定為物業(yè)管理糾紛，還有定為損害賠償和財產權屬等其他案由。

　　[解讀]這主要是因為對于物業(yè)管理服務合同的認識不同。據(jù)分析，如果雙方簽訂的是物業(yè)委托合同性質的，那么就代表著由業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)進行管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是委托與被委托關系。

　　如果一旦小區(qū)的管理出現(xiàn)了問題，比如遭到盜竊等，那么其后果將與物業(yè)公司沒有任何關系;同時由于委托合同的委托人依法可任意終止合同，而不需要任何理由，也不利于小區(qū)物業(yè)管理的穩(wěn)定性。)

　　[解決方法]在簽訂物業(yè)管理合同時，需要注意的是合同的性質應該為服務合同，而不是委托合同。其最簡單的方法是先看物業(yè)合同的名稱，如果是服務合同，一般這個合同的名稱是“物業(yè)管理服務合同”，而不是“物業(yè)管理委托合同”，同時，在合同的條款中，如果是委托合同，一般會表現(xiàn)為“甲方委托乙方”，而服務合同則一般是“甲方為乙方提供服務”。

　　案例3：物業(yè)管理費

　　近期牽涉到物業(yè)管理費的主要有兩個方面的內容，一個是物業(yè)管理費究竟包含了一些什么費用，由于相關條例出臺后， “物業(yè)管理費”的包含費用項目與以往有所不同，而部分物業(yè)公司在給予業(yè)主的收據(jù)上往往只標明“物業(yè)管理費”5個字，所以容易導致業(yè)主們對于其概念的含糊而產生糾紛。另一個矛盾比較集中的是物業(yè)管理費收不到的問題，造成業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾。

　　[解讀]由于“物業(yè)管理費”是個大概念，一般來說是指保安費、保潔費、保綠費、管理費4項，但對于很多業(yè)主來說，很容易把這4項內容與額外的日常公共設施設備維修費以及電梯水泵運營能耗費等摻合在一起。同時，由于物業(yè)管理公司在收取了物業(yè)管理費用后，有的開發(fā)票、有的給收據(jù)，使得很多業(yè)主對于自己繳納的“物業(yè)管理費”究竟包含了一些什么內容不甚清楚。因此，在某些小區(qū)里其收繳率相當?shù)�，有的甚至低�?0～30%，使得物業(yè)管理難以為繼，造成其他已繳費業(yè)主的心理不平衡。 《物業(yè)管理條例》第四十一條只講了合理公開收費問題，而基本物業(yè)服務費由哪些構成沒有羅列出來，造成應該付的不付，而不該付的也付的怪現(xiàn)象。

　　同時，造成物業(yè)管理費的欠費糾紛，除了物業(yè)管理企業(yè)服務不到位、開發(fā)商遺留問題為主要原因外，物業(yè)管理收費標準不明確，不能體現(xiàn)質價相符的原則是重要原因。而目前仍然有部分業(yè)主對物業(yè)管理費的定價缺少相關知識，物業(yè)收費忽高忽低，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾重重，這種情況在前期物業(yè)管理上尤為突出。

　　[解決方法]在收費方面，物業(yè)公司應該在給予業(yè)主的相關物業(yè)管理費用繳費收據(jù)上，將相關的收費目錄名稱和費用全部羅列清楚，不能簡單地以一個“物業(yè)管理費”的名稱來取代其中各類的費用名稱。

　　案例4：開發(fā)商與物業(yè)的“父子關系”

　　如今部分與開發(fā)商互為“父子關系”的物業(yè)管理公司，很容易出現(xiàn)對于房屋質量等問題不重視，以及開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間互相“踢皮球”的現(xiàn)象。尤其是在涉及開發(fā)商利益時，物業(yè)管理企業(yè)常對開發(fā)商予以袒護，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾加重，業(yè)主往往以拒付物業(yè)管理費來抗拒，加之小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會遲遲無法成立，前期物業(yè)管理時間很長，有的長達七八年，矛盾越積越深。

　　[解讀]《物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定了房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，應通過招投標的方式選出物業(yè)管理企業(yè)。但到目前為止，大多數(shù)小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)均是由開發(fā)商派生出來的，即便實行招投標，由于難以真正建立公平競爭的招投標機制，開發(fā)商派生出來的物業(yè)管理企業(yè)仍處于優(yōu)勢地位，往往是其中標，這種建設與管理的“父子關系” 依然普遍存在。當物業(yè)出現(xiàn)質量或銷售時不切實際的承諾等涉及開發(fā)商的問題引發(fā)糾紛后，物業(yè)管理企業(yè)常以其與開發(fā)商是兩獨立法人，無任何關系拒絕處理，而開發(fā)商往往是項目公司，一個小區(qū)成立一個項目公司，建設完成結算完畢后就不存在了，售后服務、保修等矛盾無法解決。

　　[解決方法]人住小區(qū)的業(yè)主們在符合條件后，也就是說小區(qū)內房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上，或者首套房屋出售并且交付使用已經滿2年的，一定要及時召開業(yè)主大會成立業(yè)主大會，來維護自身權益。

　　案例5：誰做糾紛訴訟人?

　　由業(yè)主大會還是繼續(xù)由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主參加訴訟，這是當前法院在審理此類案件時遇到的突出問題。

　　[解讀]據(jù)了解，在《物業(yè)管理條例》出臺之前，一般由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主參加訴訟，解決物業(yè)小區(qū)涉及全體業(yè)主共同利益訴訟的問題。而《物業(yè)管理條例》出臺后，業(yè)主委員會的作用發(fā)生了變化，以前，業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。 《物業(yè)管理條例》則規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。

　　[解決方法]在涉及到小區(qū)公共設施設備和公共利益的物業(yè)管理糾紛時，必須由業(yè)主大會的名義起訴，并且需要得到具有表決權的2/3業(yè)主通過。否則以業(yè)主委員會的名義起訴，有可能要承擔敗訴的責。

　　案例6：物業(yè)公司是管理還是服務?

　　由于物業(yè)管理尚未形成規(guī)范的市場機制，物業(yè)管理企業(yè)不嚴格按物業(yè)服務合同履行、不按規(guī)章制度辦事等忽視業(yè)主的合法權益的事件時有發(fā)生，不少物業(yè)管理企業(yè)將自己凌駕于業(yè)主之上，收費標準模糊不清，多收費，少服務，質價不符，任意調價;處理問題和解決矛盾方法簡單生硬，甚至打罵業(yè)主也時有發(fā)生。

　　[解讀]《物業(yè)管理條例》除規(guī)定物業(yè)管理的服務義務，同時賦予了其維護物業(yè)安全、物業(yè)合理使用的一定社會管理責任，但法規(guī)并未賦予物業(yè)管理企業(yè)任何的一點權力。表現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主違反法律法規(guī)、業(yè)主公約和業(yè)主臨時公約僅有告知、制止、報告的權利，并沒有處罰權和措施權;從理論上分析，物業(yè)管理企業(yè)并非物業(yè)所有人，它是受物業(yè)所有人委托或合同約定管理小區(qū)物業(yè)和秩序，其對物業(yè)所有人處分自己財產的管理權也是有限的，不具有權利源，其是否有訴訟的請求權法律規(guī)定不明確，存在較大爭議，造成業(yè)主違規(guī)搭建、裝修、拆除承重墻等危害其他業(yè)主的行為無力阻止。

　　[解決方法]此類矛盾在近期發(fā)生的數(shù)量較多，主要解決方法需要物業(yè)公司對自身的意識進行調整，物業(yè)公司是以服務為主而不是管理為主。