2013年7月，成都商報房產(chǎn)版針對專業(yè)市場售后返租現(xiàn)象進行了為期一個月的深入報道，報道之后成都市工商局、成都市城鄉(xiāng)房管局等部門都加大了執(zhí)法力度，而各大專業(yè)市場關于售后返租銷售模式的宣傳也銳減，投資者和購房者也減少了對這類產(chǎn)品的購買。
時間過去了兩年，近期成都商報記者再次深入成都專業(yè)市場進行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些專業(yè)市場依舊在靠返租、包租，承諾高回報率吸引購房者和投資者，而其中不乏更加高風險的變異產(chǎn)品出現(xiàn)。
核心提示
售后包租 最高可被判刑10年
售后返租，也叫售后包租、售后回租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為促進銷售，在其樓盤出售時與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以代理出租的方式進行包租，或者直接由該企業(yè)承租經(jīng)營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分房款或償付一定租金回報。2013年1月，最高法做出專門規(guī)定：“不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的”，將按刑法第176條有關規(guī)定處罰，最高可判十年有期徒刑。
典型案例1
大港建材城：投資5萬無產(chǎn)權 回報率驚人
“我們現(xiàn)在有兩種產(chǎn)品，一種產(chǎn)品的最高回報率為11%，一種回報率為17.5%。”前日在大港建材城，一位姓江的投資顧問表示，第一種產(chǎn)品前3年租金按照每年總房款的8%一次性直接抵扣房價，第4、5年按照不低于簽約價的9%進行返還，第6、7年按照不低于簽約價的10%進行返還，第8、9、10年按照不低于簽約價的11%進行返還。
對方現(xiàn)場算了一個賬：以沿街138號商鋪為例，總面積為99.55平方米，單價10502元/平方米，總價為1045474元�？鄢叭攴颠�的24%，購房者實際需要支付為794560元，這也為實際簽約價格，實際平均單價約為7982元。第4、5年按照9%返還，每年返還房租約為71510元;第6、7年按照10%返還，每年返還房租約為79456元;第8、9、10年按照11%返還，每年返還房租約為87402元。整體拉平，10年里的平均收益率約為7%左右，在整個成都商業(yè)市場來看都是一個很不錯的收益率。
而除了這種方式外，另外一種產(chǎn)品的收益率更高，6年里年收益率最高為17.5%。“我們這種產(chǎn)品的投資門檻大概在5萬左右，最小可購買8個多平方米，每個平方米差不多6000元左右的價格。”江顧問表示，這種產(chǎn)品是6年包租的模式，6年期間購房者是沒有產(chǎn)權的，但6年之后可以優(yōu)先購買鋪面。“如果6年之后你不購買鋪面會全款返還，投資者最高享受17.5%的年收益率，每半年結(jié)算一次，第一個半年是按照13%年回報率來返還，以后每半年提高0.5%，最高年回報率可達17.5%。中途如果返還結(jié)算不及時，投資者可以隨時要求退還成本。”
按照這一說法，投資5萬，在6年后，回報總共將高達93.75%，即4.6875萬元。但需注意的是，投資者在購買商鋪后，與其簽訂返租合約的并非開發(fā)商，而是商業(yè)管理公司———成都大港建材城管理有限公司。雖與開發(fā)商成都大港置業(yè)有限公司同屬大港集團，但屬于不同的主體。
實地調(diào)查
一期運營近3年 現(xiàn)在月租金30元
“現(xiàn)在一期基本都租出去了，租金平均是30元/平方米·月。”江顧問表示，所有的新興市場都有一個培育期，現(xiàn)在雖然租金比較低，但是10年之后的租金肯定會不一樣。
大港建材城目前已運營近3年，在記者對這一租金無法保證高收益率進行質(zhì)疑時，江顧問表示現(xiàn)在就算是虧，開發(fā)商也會自己補足收益率返還給購房者。
記者隨后在大港建材城內(nèi)調(diào)查，大部分的商家都在開門做生意，但還是有很多鋪面關著門，并不像置業(yè)顧問所描述的為滿租狀態(tài)，而且記者看到在一期里進行購物的消費者非常少。而據(jù)江顧問表示，一期里的商家都是做批發(fā)的，不可能像做零售的那樣會有很多的客戶。“城里很火的賣場主要做零售，里面的很多貨都是從這里批發(fā)出去的。”
在提到二期有沒有銷售時，江顧問表示：“之前在建的二期銷售過一段時間，但現(xiàn)在銷售的為一期。二期可能會開業(yè)之后再進行銷售。”
開發(fā)商回應
沒有返租類型產(chǎn)品，只有現(xiàn)鋪銷售
昨日，大港建材城銷售經(jīng)理蘇先生接受成都商報記者采訪時表示：“現(xiàn)在大港沒有5萬元門檻、最高年收益率17.5%、6年期間不擁有產(chǎn)權的產(chǎn)品;而10年返租、頭三年24%收益直接房款抵扣、后7年遞增返還的產(chǎn)品以前的確銷售過，現(xiàn)在也沒有了。”當記者詢問現(xiàn)在銷售的產(chǎn)品類型時，蘇先生表示：“現(xiàn)在銷售的是現(xiàn)鋪，租金是購房者自己去找商家收取。“17.5%這樣的收益太高了，怎么可能有這樣的產(chǎn)品。”
典型案例2
中潤歐洲城：包租10年 前5年保底收益47%
“如果買100萬元的鋪子，第一次只需支付58萬即可購買，也就是說在購買時我們一次性返還租金為總價的42%，在第4、5年再返還總價5%的租金，剩余包租期的5年租金，你們自己收取。”6月2日，中潤歐洲城的置業(yè)顧問稱，現(xiàn)在歐洲城一樓商鋪的銷售價格為17000~18000元/平方米，鋪面為100平方米左右，二樓商鋪的銷售價格為13000元/平方米左右。
按照前5年返還47%來計算，前五年的年收益率平均為9.4%，這樣的高收益率已經(jīng)遠超一般的商業(yè)地產(chǎn)投資回報率。
實地調(diào)查
開業(yè)近兩年，項目一期還是免租
據(jù)資料顯示，2013年10月，中潤·歐洲城一期正式開業(yè)，截至目前一期已運營近兩年。“我們到目前為止是在免租期。”百年家居生活館位于中潤·歐洲城A7館5-10號，其家居顧問李女士稱，目前整個家具城大部分商家仍在免租期。
“我們現(xiàn)在沒有交過租金，如果未來要收租金，我們可能能承受的租金也就是30元/平方米·月左右。”中潤·歐洲城開業(yè)后就進駐的美舒客家具商城家居顧問黃女士表示。
“目前一期的鋪子都已租出去了，現(xiàn)在只能夠購買二期的商鋪，如果是商家拿來自己經(jīng)營不享受返租的話，整個銷售價格可以雙方進行協(xié)商。”中潤歐洲城置業(yè)顧問表示，一期免租的鋪子現(xiàn)在都沒有了，一期的招商率是100%。
記者隨后在中潤·歐洲城實地查看發(fā)現(xiàn)，大部分鋪子都掛起了招牌，但有不少是大門緊閉，有些鋪子雖然開著門，但店內(nèi)沒有開燈。當記者進入店內(nèi)時，銷售人員才打開賣場燈光。而在記者逗留的兩個小時內(nèi)，只看到3輛車停到項目停車場，在記者隨機逛的5個店鋪內(nèi)都沒有碰到其他消費者進入。
記者隨后調(diào)查周邊同類型專業(yè)市場，一樓的租金在35~50元/平方米·月。周邊家具大賣場招商顧問葉小姐就表示：“這個價格還是經(jīng)營得比較好的賣場的價格，有的賣場一樓最低租金只需要30元/平方米·月，而且很多賣場會用很長的免租期來吸引商家入駐。”
開發(fā)商回應
不是返租，是直接在總房款中減免
“我們現(xiàn)在不是返租，我們是直接把前5年鋪面的租金一次性在投資者的房款中減免。”昨日，記者詢問中潤歐洲城有關負責人雷曉剛是否知道宣傳“返租”違法時，對方如此解釋。至于“10年包租”的承諾，雷曉剛表示前5年是由中潤來經(jīng)營，前5年租金收益在總房款中減免，后5年的租金隨行就市，投資者可自己出租，也可委托中潤來出租。
但是，當記者問及如果后5年租不出去怎么辦時，雷曉剛一直用“隨行就市”來回應。
三大疑問
1、租金抵扣房款 購房者占了便宜?
由于產(chǎn)權等原因，大部分的專業(yè)市場為只租不售。而同樣可銷售的專業(yè)市場中，萬貫國際五金機電配送大市場目前的銷售價格均價在6000元/平米左右。而大港建材城現(xiàn)在10502元/平方米的單價要遠遠高于同區(qū)域市場水平，即便是減掉第一次直接抵扣的3年24%的收益率，銷售均價仍在7982元/平方米左右的高位，遠高于周邊專業(yè)市場均價。這樣看來，開發(fā)商這種返租的形式更像是一種“價格游戲”，用購房者自己的錢購買再通過返租的形式返還給購房者，購房者是否真的占到便宜了?
2、現(xiàn)有低租金如何維持高回報率?
按照目前大港建材城30元/平方米·月的租金來測算，現(xiàn)在大港的投資回報率僅在3%左右，如何維持高達11%的回報率?
而按照中潤·歐洲城10年包租，前5年保底收益47%的政策，前5年年投資回報率為9.4%。按照其現(xiàn)在的一樓17000元/平方米的銷售價格，以周邊賣場一樓每月50元/平方米的較高租金來計算，其投資回報率僅為3.5%左右，兩者之間巨大的差距由誰來填補。而按照目前中潤一期大部分商家的免租政策，更是談不上投資回報率。
3、高回報率卻無產(chǎn)權 買鋪還是理財?
大港推出的年收益率最高17.5%的產(chǎn)品，投資者在購買時并不能購買到商鋪的產(chǎn)權，而是購買經(jīng)營權，6年之后有購買商鋪的優(yōu)先權，但6年后商鋪的價格、經(jīng)營狀況都是一個未知數(shù)。
即便這樣，開發(fā)商仍能給予6年最高年收益率17.5%的高回報承諾，并且承諾購買者在6年內(nèi)可以隨時要求開發(fā)商返還本金，6年之后，投資者可以選擇購買商鋪，也可以選擇要求全額退還本金。
這樣的行為看上去究竟是購買高風險的金融理財產(chǎn)品，還是購買商鋪呢?
市工商局
銷售時承諾返租屬違法 將依法查處
成都市工商管理局市場監(jiān)督管理科相關負責人昨日告訴成都商報記者，大港與中潤如果在廣告或銷售中確實承諾“包租”、“返租”以及高回報率，明顯屬于違法。
其中，1996年國家工商總局發(fā)布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫定規(guī)定》第十六條規(guī)定，房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。該人士指出，即便是17.5%的收益率是真的，但根據(jù)相關法律規(guī)定，它仍然是一個違法廣告。“對于違法內(nèi)容，我們會依法查處!”而2001年，建設部頒布的《城市商品房預售管理辦法》也明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售的方式銷售商鋪房。
律師說法
返租包租宣傳有違規(guī)之嫌 賣經(jīng)營權或涉嫌非法集資
泰和泰律師事務所合伙人劉俊告訴成都商報記者，大港建材城與中潤·歐洲城承諾的高回報率，其宣傳的“返租”、“包租”有違規(guī)的嫌疑。
2001年，建設部頒發(fā)的《城市商品房預售管理辦法》明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返租銷售或者變相返租銷售的方式銷售商品房。至于承諾能否兌現(xiàn)，取決于業(yè)主與返租方簽訂的合同。即便是收益能夠兌現(xiàn)，但這種方式本身就有違規(guī)的內(nèi)容。因為，即便是第三方公司與購房者簽訂協(xié)議，但也屬于變相的“返租銷售”。
“如果開發(fā)商現(xiàn)在銷售經(jīng)營權，銷售的商鋪不是獨立的商鋪，而是某個商鋪的一定面積，那么有可能涉嫌拆零銷售，這是一種違法行為。”劉俊表示，如果開發(fā)商并不是以銷售商鋪為目的而承諾高回報吸收投資者資金，那么還有涉嫌非法集資的可能。
“經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓”在邏輯上應該是，先由投資者與開發(fā)商簽訂若干年租賃合約，并一次性繳納租賃款，然后再委托開發(fā)商將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)租，獲取包租利潤。劉律師表示，回報率受轉(zhuǎn)租順利與否、市場租金浮動等因素影響，而包租通常由經(jīng)營公司承擔，假如轉(zhuǎn)租不利、收益較差，普通的經(jīng)營公司無法承擔資金壓力，甚至卷錢走人，極容易使投資者血本無歸。
業(yè)界聲音
返租包租和回購行為違反商業(yè)地產(chǎn)基本原則
四川商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長 冉立春
首先，給投資者承諾回報的主體應該是商家而不是開發(fā)商。但問題是：現(xiàn)在開發(fā)商承諾的年回報率8%~12%，商家根本承受不了。其次，返租行為割裂了開發(fā)商、投資者和商家的利益關系：開發(fā)商為了刺激銷售承諾高回報，投資者不關心經(jīng)營只看回報率，商家關心的是經(jīng)營收益和招商政策。冉立春稱，商鋪在沒有正式運營之前租金是零。換句話說，開發(fā)商給投資者承諾的高回報，并不是市場平均收益，而是人為制定出來的。
第三方公司簽約投資者 “責任有限”風險很高
中成房業(yè)成都公司副總經(jīng)理 趙亮
開發(fā)商為了規(guī)避政策風險，通過第三方與投資者簽訂“包租、返租”協(xié)議，但第三方公司均是“有限責任公司”，其注冊資金往往不會超過1000萬，但面對動輒幾千萬上億的租金收益承諾，這樣的第三方公司難以承擔未來巨大的責任。
而大港承諾最高17.5%收益率的那種類型的產(chǎn)品，可以說更像是一種高風險的金融產(chǎn)品，是“返租”、“包租”模式的變異產(chǎn)品。這種風險更高，投資者的資金安全更難得到保障。
撥86613333-1 舉報售后返租商鋪
“售后返租”的商鋪存在的問題和風險多多，你身邊是否有這樣的商鋪在銷售，你是否買入了這樣的商鋪，請撥打成都商報熱線86613333-1咨詢或投訴。本報也將持續(xù)關注。
記者手記 高回報的承諾背后是高風險
上周末，記者跑遍了成都東南西北的專業(yè)市場。一些專業(yè)市場生意很好，例如富森美、八益、荷花池等。但反觀一些新興市場，基本可以用門可羅雀來形容。2013年7月，成都商報曾經(jīng)做過一組“專業(yè)市場售后返租大調(diào)查”，當時一些開發(fā)商描述這些新興市場都非常樂觀，承諾給購房者和投資者的回報率有的高達12%。
但時過兩年，記者再次走訪這些新興市場，基本沒有發(fā)現(xiàn)哪個市場有熱火朝天的景象，而租金基本都徘徊在30元/平方米·月左右。沒有好的生意，口岸怎么能算是好口岸，又怎么會有高租金，那之前開發(fā)商高回報率的承諾又如何兌現(xiàn)呢?
而記者還發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的專業(yè)市場除了一貫的售后返租、售后包租的模式之外，又變本加厲出現(xiàn)了一些變異的高回報產(chǎn)品。
2013年，成都商報在報道售后返租亂象之后，專業(yè)市場在很長一段時間里對售后返租的宣傳顯得相對低調(diào)，但卻一直暗流涌動。而現(xiàn)在，這一現(xiàn)象更是變本加厲，究其原因，有專業(yè)市場多年工作經(jīng)驗的黃先生透露，很多的專業(yè)市場開發(fā)商并不是真正的開發(fā)商，而更像是在玩資本游戲，抓住投資者追求高回報的心理，將高風險嫁接到了這些投資者身上，如果市場經(jīng)營得好，則是皆大歡喜，如果市場經(jīng)營不好，賣完房子就直接撤漂。而和投資者簽訂投資回報的主體一般都是有限責任公司，一旦申請破產(chǎn)，承諾給投資者的高收益就是水中月鏡中花，而投資者即便擁有商鋪的產(chǎn)權，靠一己之力也很難將鋪子租到好價錢，而鋪子想要轉(zhuǎn)手賣出更是難上加難。而現(xiàn)在新出來的這些變異的售后返租產(chǎn)品，投資者甚至連商鋪的產(chǎn)權都沒有，投資風險更高。
