告別“野蠻成長” 樓市呈“慢牛”走勢

　　房企轉(zhuǎn)型急需提質(zhì)增效

　　低迷的房地產(chǎn)市場歷經(jīng)多輪政策調(diào)整后，已出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖跡象。總體看，房地產(chǎn)市場已告別過去“瘋牛”的增長態(tài)勢，進入了“慢牛”的發(fā)展趨勢。日前在三亞召開的“博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇”上，有專家認為，未來我國房地產(chǎn)市場將面臨更加激烈的競爭，房企應突出社區(qū)服務和養(yǎng)老地產(chǎn)兩個抓手，并以提質(zhì)增效為轉(zhuǎn)型突破方向。

　　止跌趨穩(wěn) 回暖跡象顯現(xiàn)

　　自去年國家出臺多輪刺激政策以來，我國樓市上半年形勢逐漸好轉(zhuǎn)。

　　國家統(tǒng)計局最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1－6月份，全國商品房銷售面積同比增長3.9%，其中，商品住宅銷售面積同比增速為4.5%。同時，商品房、商品住宅銷售額同比分別增長10%和12.9%，增速分別比1－5月份提高6.9和7.8個百分點。尤其是6月份，70個大中城市中，新建商品住宅價格上漲的城市個數(shù)在5月份的基礎上進一步增加至27個，持平的城市增加至9個，價格上漲的城市個數(shù)為去年5月份以來最多。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會執(zhí)行會長任志強表示，國家穩(wěn)定住房消費的一系列政策對房地產(chǎn)市場的刺激效果較為明顯，上半年商品房銷售面積、銷售額同比增速均已回正，6月份新房銷售價格上漲的城市在增多。

　　“上個月20個重點監(jiān)測城市的銷售翻了一番，和去年同期相比增長速度非常快，增長5%到7%，說明我們不是沒有需求，如果政策做一定調(diào)整，未來需求還是存在的。”任志強說，隨著我國人口老齡化加劇出現(xiàn)的“家庭分裂”現(xiàn)象將會使戶籍數(shù)增加，加上人均收入水平的不斷增長，未來我國住房需求仍會有較大增長，尤其改善型需求在未來將具有很大的量。伴隨國內(nèi)住宅需求的穩(wěn)定增長，未來將會有越來越多的城市價格呈現(xiàn)同比上漲。

　　住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌認為，中國正處在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期和新老引擎銜接期，房地產(chǎn)、制造業(yè)等“老引擎”動力在減退，新的動力將通過大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新激發(fā)出來。但在當前以及未來較長時期內(nèi)、新老引擎還未完全銜接之前，房地產(chǎn)業(yè)仍將是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，一旦出現(xiàn)危機，必然會出現(xiàn)政策調(diào)整。他判斷，當前房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)止跌回穩(wěn)跡象，進入了平穩(wěn)發(fā)展期，預計三季度有望實現(xiàn)軟著陸，而后筑底逐步回升，2016年的市場形勢會更好。

　　“瘋牛”到“慢牛” 市場分化將延續(xù)

　　專家認為，盡管房地產(chǎn)市場未來仍有很大的需求以及增長空間，但已基本告別了過去那種“瘋牛”的增長態(tài)勢，進入“慢牛”的“新常態(tài)”。

　　顧云昌表示，房地產(chǎn)已經(jīng)告別過去的“野蠻成長”，未來將以盤活存量、穩(wěn)定增量為主，趨于“慢牛”狀態(tài)。他說，如果以十五年或二十年為一個長周期，過去我國房地產(chǎn)市場是一種“快牛”甚至“瘋牛”。而未來15年中國的房地產(chǎn)增速將會放緩、整個增量將會減少，呈現(xiàn)出“慢牛”行情。

　　“房地產(chǎn)市場不會像過去15年那樣每年增加20%—30%的增量。未來15年房地產(chǎn)行業(yè)主要任務就是如何盤活存量、穩(wěn)定增量，這個存量包括沒有售出的商品房、二手房以及舊城改造當中拆掉的舊房。”顧云昌說。

　　任志強也認為，目前我國房地產(chǎn)庫存還有6億多平方米，居高不下，消化庫存將是一個長期的過程。他說，在現(xiàn)階段政策不變的情況下，房地產(chǎn)竣工總量已經(jīng)很高，大概是13億平方米住宅的竣工量、16億平方米的總竣工量。要想靠房地產(chǎn)投資再拉動中國經(jīng)濟已經(jīng)比較艱難，未來樓市的增長水平會維持一個比較低的速度。

　　盡管房地產(chǎn)市場稍有回暖，但分化仍將延續(xù)。財政部財政科學研究所原所長賈康認為，2014年以來我國房地產(chǎn)市場依然延續(xù)了2013年的分化跡象。從目前情況來看，不同區(qū)域間的樓市將會繼續(xù)延續(xù)分化走勢，個別城市、個別房企將會面臨沉重壓力。

　　此外，未來房地產(chǎn)競爭會更加激烈，愈發(fā)加劇行業(yè)洗牌。顧云昌說，我國房地產(chǎn)行業(yè)由過去全面增長的“百花齊放”時代進入到競爭加劇的“戰(zhàn)國時代”，行業(yè)洗牌將會越發(fā)快速，未來將是強者越強，弱者被淘汰。

　　“房地產(chǎn)市場已經(jīng)從過去的賣方市場變成買方市場，競爭在加劇、洗牌在加快。最近兩三年，一些中小企業(yè)、一些沒有品牌的企業(yè)被兼并、被淘汰的情形越來越多。”顧云昌說。

　　房企轉(zhuǎn)型：兩個抓手﹢提質(zhì)增效

　　有關(guān)專家認為，房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型已是個不爭的事實。未來房企應在抓住社區(qū)服務和養(yǎng)老地產(chǎn)的同時以提質(zhì)增效為突破方向。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生認為，中國經(jīng)濟進入了深度結(jié)構(gòu)調(diào)整期，在面臨下行等諸多挑戰(zhàn)下，房地產(chǎn)行業(yè)的下滑亦不可避免，目前正處在弱平衡狀態(tài)。而隨著我國人口結(jié)構(gòu)以及收入水平和收入結(jié)構(gòu)的發(fā)展變化，推動消費成為未來中國經(jīng)濟的增長動力。在這樣的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)要想支配整個經(jīng)濟大勢，打破弱平衡狀態(tài)，必須重構(gòu)和轉(zhuǎn)型，加快創(chuàng)新、突出社區(qū)服務和養(yǎng)老地產(chǎn)兩個抓手。

　　“現(xiàn)在國家重點支持社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老，并出臺了很多政策，且力度很大，我們卻往往在它的圈外。”聶梅生說，在全國的房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)中，成千上萬的企業(yè)有自己物業(yè)管理公司、社區(qū)服務中心，這與國家支持的社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老形成密切結(jié)合。房地產(chǎn)開發(fā)商只需爭取國家的政策支持，把社區(qū)服務和養(yǎng)老地產(chǎn)進行有效融合，利用這兩個抓手，盤活房地產(chǎn)開發(fā)商手里的“睡眠資產(chǎn)”。

　　聶梅生還表示，轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)業(yè)應向服務業(yè)看齊，抓住互聯(lián)網(wǎng)﹢的勢頭，改變營銷模式。她說，房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型需回歸服務于人的“初衷”，通過借助互聯(lián)網(wǎng)等手段加快創(chuàng)新，積極向服務業(yè)學習經(jīng)營思維，滿足不同行業(yè)、不同人群的需求。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)要加強與互聯(lián)網(wǎng)金融的密切聯(lián)系，一手觸金、一手觸網(wǎng)，并將二者有效結(jié)合�，F(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)金融在房地產(chǎn)業(yè)界的重點還是怎么放在網(wǎng)上銷售，房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)需要延伸這部分服務，在自己的平臺上拓展O2O等更多服務空間。”聶梅生說。

　　此外，中南建設集團董事、中南地產(chǎn)集團總裁陳小平等人認為，行業(yè)轉(zhuǎn)型要更注重提質(zhì)增效，從過去外延式的轉(zhuǎn)型變?yōu)閮?nèi)涵式的轉(zhuǎn)型。陳小平等人說，過去房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是以“橫向多元化”“縱向多元化”“跨界動員化”以及“國際化”為方向的外延轉(zhuǎn)型，而現(xiàn)在及未來房地產(chǎn)行業(yè)要像制造業(yè)一樣走提質(zhì)增效的道路，強化內(nèi)涵式的轉(zhuǎn)型。

　　“未來房地產(chǎn)行業(yè)應該打造精細化、差異化、智能化、綠色以及服務性的產(chǎn)品，更加迎合消費者的需求方向，并實現(xiàn)從粗放型經(jīng)營到節(jié)約型經(jīng)營的轉(zhuǎn)變。”陳小平說。