去年，澳門(mén)博彩業(yè)黯淡，拖累房?jī)r(jià)下跌，之前熱衷在橫琴購(gòu)房的澳門(mén)客“回流”澳門(mén)買(mǎi)房。2015年，香港總體樓價(jià)下跌一成，澳門(mén)普通住宅急挫兩成多豪宅暴跌四成。

內(nèi)地發(fā)展商正大舉投資香港樓市。 CFP供圖

　　數(shù)據(jù)

　　香港：2016年1月，香港地產(chǎn)成交數(shù)量跌到25年內(nèi)最低值——包括公寓、商鋪和車(chē)位的地產(chǎn)成交數(shù)量?jī)H3500起。而在2015年第四季度，香港樓市創(chuàng)下了七年來(lái)的最高季度跌幅——7.5%。2015年，香港總體樓價(jià)跌了10%，有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，至2017年年底，香港樓價(jià)將再跌20%至25%。 （李鳳荷）

　　珠海：2015年，澳門(mén)一般性住宅跌幅約20%~25%，有些豪宅跌幅甚至達(dá)到40%；兩年前，澳門(mén)與橫琴樓價(jià)還相差一兩倍，但到去年，兩地樓價(jià)差距只有1萬(wàn)~1.5萬(wàn)元/m2。昔日澳門(mén)購(gòu)房客占了八成的橫琴樓市，如今已鮮少看見(jiàn)澳門(mén)客的身影。

　　香港樓價(jià)：至2017年或再跌20%~25%

　　國(guó)際投資銀行瑞銀日前發(fā)布報(bào)告指，香港樓價(jià)自2008年以來(lái)急升，然而，現(xiàn)時(shí)資金流向逆轉(zhuǎn)可能令樓價(jià)加速下滑；香港住宅樓價(jià)自去年9月以來(lái)已下跌8%，該行估計(jì)宏觀(guān)不利因素將令樓價(jià)至2017年年底再跌20%至25%。

　　中原地產(chǎn)亞太區(qū)住宅部總裁陳永杰也對(duì)記者表示，2015年，香港總體樓價(jià)跌了10%，由于今年初內(nèi)地和香港都出現(xiàn)小型“股災(zāi)”，今年香港樓價(jià)的確有可能出現(xiàn)兩成以上的跌幅。

　　持貨業(yè)主尚無(wú)負(fù)資產(chǎn)憂(yōu)慮

　　陳永杰認(rèn)為，香港目前持貨的業(yè)主還沒(méi)有負(fù)資產(chǎn)的憂(yōu)慮，對(duì)比兩三年前的樓價(jià)，香港房屋已累積可觀(guān)升幅，“細(xì)價(jià)樓”已升1.5倍，最差都升了60%~70%，即使如預(yù)期般回調(diào)25%，業(yè)主依然是賺大錢(qián)，因此他們不急著拋售房屋。

　　從目前來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的壓力較大，最近半山一個(gè)豪宅屋苑發(fā)售，價(jià)格約2000萬(wàn)~4000萬(wàn)港元，比同區(qū)二手房屋低開(kāi)兩三成。開(kāi)發(fā)商低開(kāi)也顯示豪宅市場(chǎng)受近期股災(zāi)影響之大。

　　日前，香港特首梁振英在施政報(bào)告中提出“政府無(wú)責(zé)任保證樓價(jià)只升不跌”，陳永杰認(rèn)為這種表述是合理的。不過(guò)樓價(jià)如果跌三四成，將會(huì)動(dòng)搖銀行金融體系，按揭成數(shù)加高的業(yè)主將可能率先淪為“負(fù)資產(chǎn)”。為此，業(yè)界建議特區(qū)政府，微調(diào)“辣招”政策。此前，特區(qū)政府連續(xù)推出額外印花稅(SSD)、買(mǎi)家印花稅(BSD)、雙倍印花稅(DSD)等“辣招”。

　　澳門(mén)樓價(jià)：大跌之后與橫琴單價(jià)僅差萬(wàn)元

　　去年澳門(mén)樓市整體價(jià)格下跌兩成多，有些豪宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格暴跌40%，而與澳門(mén)一河之隔的珠海樓價(jià)同比漲幅卻超過(guò)20%，這是什么節(jié)奏？

　　日前，在第一太平戴維斯（珠海）有限公司舉辦的媒體見(jiàn)面會(huì)上，相關(guān)人士表示，由于澳門(mén)、珠海樓價(jià)差距日漸縮小，原來(lái)有八成澳門(mén)購(gòu)房者的橫琴樓市現(xiàn)在已鮮少見(jiàn)到澳門(mén)客，買(mǎi)家已以?xún)?nèi)地客居多，短期價(jià)格有下行壓力，如果澳門(mén)樓價(jià)繼續(xù)下跌，也將會(huì)對(duì)橫琴樓市持續(xù)產(chǎn)生影響。

　　去年珠海房?jī)r(jià)漲20% 漲幅在廣東僅次深圳

　　數(shù)據(jù)顯示，珠海樓價(jià)去年漲幅驚人，僅排在深圳之后。廣東省房協(xié)發(fā)布的《2015年度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》顯示，深圳、廣州、珠海住宅銷(xiāo)售價(jià)格分別以33661元/m2、14083元/m2和14031元/m2位列全省前三，其中，深圳、珠海房?jī)r(jià)同比漲幅分別為40%和20%，分列第一、第二。

　　珠海因與澳門(mén)相鄰，樓價(jià)卻遠(yuǎn)低于澳門(mén)，曾一度吸引眾多澳門(mén)客來(lái)投資置業(yè)。據(jù)悉，早在自貿(mào)區(qū)成立之前，橫琴樓市中澳門(mén)客占了八成。

　　據(jù)第一太平戴維斯澳門(mén)及中國(guó)西南區(qū)董事總經(jīng)理廖沛霖介紹，澳門(mén)自開(kāi)放賭權(quán)后，樓市升足11年，住宅樓價(jià)一度追近香港樓價(jià)水平，高樓價(jià)對(duì)于澳門(mén)年輕人來(lái)說(shuō)是個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)。因?yàn)榻煌ū憷�，在橫琴置業(yè)往返澳門(mén)工作對(duì)于不少澳門(mén)年輕人而言是非常劃算的。

　　兩地差價(jià)從兩倍到萬(wàn)元 橫琴已少見(jiàn)澳門(mén)購(gòu)房客

　　但去年澳門(mén)博彩業(yè)收益按年大幅下跌34.3%，博彩業(yè)的黯淡也牽連到房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。廖沛霖透露，去年，澳門(mén)樓價(jià)大幅下跌，一般性住宅跌幅約20%~25%左右，有些豪宅跌幅甚至達(dá)到40%。而橫琴樓市卻自2013年起邁入發(fā)展“快車(chē)道”，目前，橫琴樓價(jià)約在3.7萬(wàn)~4萬(wàn)元/m2。兩年前，澳門(mén)、橫琴兩地樓價(jià)還相差一兩倍，如今，兩地樓價(jià)差距只有1萬(wàn)~1.5萬(wàn)元/m2。也因此，以往出于性?xún)r(jià)比考慮的澳門(mén)置業(yè)者目前已很少在橫琴置業(yè)。

　　受經(jīng)濟(jì)氣氛影響，澳門(mén)業(yè)內(nèi)普遍對(duì)后市采取審慎觀(guān)望態(tài)度，預(yù)計(jì)住宅市場(chǎng)今年仍會(huì)面對(duì)下行壓力。在“剛性需求”支持下，預(yù)計(jì)中小型住宅跌幅較高級(jí)住宅小，或在5%~10%以?xún)?nèi)。

　　廖沛霖表示，從目前來(lái)看，澳門(mén)博彩業(yè)今年仍難有起色，如果澳門(mén)樓價(jià)繼續(xù)下跌，也將會(huì)對(duì)橫琴樓市持續(xù)產(chǎn)生影響。目前，在橫琴就算已落成的項(xiàng)目入住率也不高，而從土地出讓時(shí)間來(lái)看，明后年會(huì)有最大的落成量，對(duì)區(qū)域樓市將有不小壓力。珠海樓市對(duì)澳門(mén)客的吸引力也不會(huì)增大，在三年內(nèi)，珠海還沒(méi)有成熟條件去挑戰(zhàn)深圳、廣州的樓價(jià)。

　　未來(lái)4年香港新住宅 約8%為內(nèi)地房企建

　　日前，仲量聯(lián)行發(fā)表最新研究報(bào)告指出，中國(guó)內(nèi)地對(duì)香港四個(gè)主要物業(yè)市場(chǎng)（住宅市場(chǎng)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)、零售地產(chǎn)市場(chǎng)、物流市場(chǎng)）的影響力持續(xù)上升，內(nèi)地資金在香港住宅市場(chǎng)所擔(dān)任的角色已逐漸由買(mǎi)家轉(zhuǎn)為發(fā)展商，另外，內(nèi)地企業(yè)對(duì)香港辦公樓需求不斷增加。

　　在住宅市場(chǎng)，香港于2012年引入買(mǎi)家印花稅后，內(nèi)地買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)一手住宅項(xiàng)目的比例由最高40%下跌至去年的10%，市場(chǎng)的焦點(diǎn)已轉(zhuǎn)為日趨活躍的內(nèi)地發(fā)展商。香港于2015年推出招標(biāo)的住宅地皮中，超過(guò)一半接獲內(nèi)地發(fā)展商競(jìng)投，并投得當(dāng)中約25%的地皮，打破長(zhǎng)期被香港本土發(fā)展商占據(jù)的局面。仲量聯(lián)行香港研究部總監(jiān)馬安平預(yù)測(cè)，內(nèi)地發(fā)展商將繼續(xù)在香港擴(kuò)張。2016至2019年的私人住宅新供應(yīng)中，最多8%是由內(nèi)地發(fā)展商興建，大部分位于新界（56%）及九龍（35%）。

　　在寫(xiě)字樓市場(chǎng)，2015年，內(nèi)地企業(yè)在香港辦公樓租賃市場(chǎng)最為活躍，占全年中環(huán)新簽訂租約租用面積的36%，其比重于過(guò)去5年增加一倍。目前，中資企業(yè)占中環(huán)甲級(jí)辦公樓出租面積約21%。馬安平表示，估計(jì)在2021年前中環(huán)甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)將有最多28%的樓面由內(nèi)地企業(yè)租用。