未來(lái)樓市到底怎么走，剛需該怎么辦，還能買(mǎi)到房嗎，以下是筆者梳理的未來(lái)樓市的八大趨勢(shì)：

　　1、未來(lái)住房問(wèn)題的總基調(diào)是，大家都會(huì)有房子住，但不保證大家都有住房。

　　怎么說(shuō)呢，我認(rèn)為這是一個(gè)更務(wù)實(shí)的目標(biāo)，更務(wù)實(shí)的目標(biāo)更容易實(shí)現(xiàn)。世界上沒(méi)有任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)體實(shí)現(xiàn)了全民有房，我們強(qiáng)行給自己安一個(gè)高目標(biāo)，會(huì)造成預(yù)期和現(xiàn)實(shí)的巨大落差。當(dāng)大家期望好好工作總有一天能買(mǎi)得起房，而實(shí)際上卻永遠(yuǎn)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，這個(gè)落差會(huì)很傷人。

　　全民有房住這個(gè)目標(biāo)不算難。目前租房正在加速發(fā)展，未來(lái)通過(guò)集體用地蓋房出租，通過(guò)房地產(chǎn)稅激活個(gè)人手中的存量房源，通過(guò)純租賃地塊蓋長(zhǎng)租公寓。租房市場(chǎng)也形成了高中低搭配。不同的人會(huì)在租金和居住體驗(yàn)之間取得平衡。

　　所以補(bǔ)齊租房市場(chǎng)的短板，其要義就在于所有人都有房住，但不一定有住房。有算是有恒產(chǎn)的最新注解吧。

　　2、大部分人不用擔(dān)心住房成本。

　　事情越辯越明，房地產(chǎn)稅更是如此。這段時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)稅更多更細(xì)節(jié)的內(nèi)容被披露。比如按人均面積制定免征規(guī)則，房子按照評(píng)估值交稅，地方擁有更大決定權(quán)等。

　　大部分人都不用住房成本會(huì)增加，少部分炒房客可能會(huì)因此增加持有成本。

　　還有一點(diǎn)需要我們注意的，那就是房地產(chǎn)稅會(huì)讓房子的優(yōu)缺點(diǎn)更加明顯，好的更好，差的會(huì)更差，這會(huì)體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上。

　　3、房?jī)r(jià)不一定會(huì)繼續(xù)上漲。

　　以前解決住房問(wèn)題只有一條路——買(mǎi)房。現(xiàn)在不一樣了，租房的利好越來(lái)越多，比如鄭州，你在鄭東新區(qū)租房3年，就等于是鄭州人。總之，城市的各種公共資源會(huì)逐步向租房人群開(kāi)放。

　　當(dāng)租房人群越來(lái)越多的時(shí)候，你會(huì)發(fā)現(xiàn)租房會(huì)越來(lái)越被接受，這是一個(gè)過(guò)程，大家從短期過(guò)渡到長(zhǎng)租，從長(zhǎng)租到習(xí)慣租房放棄買(mǎi)房。整個(gè)住房觀念有了一個(gè)升級(jí)，買(mǎi)房不再是必要，房?jī)r(jià)自然不一定會(huì)上漲了。

　　4、發(fā)展租房要比發(fā)展購(gòu)房市場(chǎng)更快，更有效，更有針對(duì)性

　　圍繞著租賃來(lái)設(shè)計(jì)的各種措施將會(huì)陸續(xù)推出，12個(gè)住房租賃試點(diǎn)城市已經(jīng)加速推出官方住房租賃平臺(tái)。在解決租房融資方面，長(zhǎng)租公寓的證券化也在提速，這樣可解決發(fā)展租房所需要的資金問(wèn)題，而個(gè)人租房貸款也已經(jīng)從幕后走向臺(tái)前。說(shuō)明我們正在“租”的方面發(fā)力，租房體驗(yàn)在不久的將來(lái)會(huì)有一個(gè)質(zhì)的改變。

　　新房可能需要一套一套地蓋，短時(shí)間內(nèi)增加供應(yīng)很難。但租房不是零起點(diǎn)，這個(gè)市場(chǎng)要作的是樹(shù)立一些標(biāo)桿，完善規(guī)則，然后激活巨量的存量房源，改善它們的居住體驗(yàn)。有了新房的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，租房發(fā)展得會(huì)更快，更有效，更有針對(duì)性。

　　5、住房租賃市場(chǎng)會(huì)率先在一線(xiàn)城市得到發(fā)展，然后逐漸擴(kuò)散至熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，普通二線(xiàn)城市，三四線(xiàn)城市。哪里租房需求更旺盛，哪里租房市場(chǎng)就會(huì)更快發(fā)展。

　　6、三四線(xiàn)城市，很難以租賃為主，未來(lái)仍然會(huì)以買(mǎi)房自住為主，房?jī)r(jià)和租金都不會(huì)很高，尤其是房?jī)r(jià)，現(xiàn)在雖然偏離了收入，但未來(lái)會(huì)逐漸與本地常住人口收入水平相掛鉤。至于去庫(kù)存，偏遠(yuǎn)的三四線(xiàn)城市仍然會(huì)繼續(xù)，但核心城市周邊的三四線(xiàn)城市已經(jīng)沒(méi)有這方面的壓力，明后年將收緊樓市，燕郊這種就是先例。

　　7、金融作為工具會(huì)被擺在更為重要的位置。

　　住房制度的優(yōu)化升級(jí)，金融會(huì)深度介入每個(gè)環(huán)節(jié)，針對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)分類(lèi)調(diào)控。比如未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、房企自持出租、居民租房買(mǎi)房等等，都會(huì)有相當(dāng)細(xì)化的針對(duì)性的金融方案與之相匹配。

　　8、限價(jià)限售等五限會(huì)長(zhǎng)期化，直到長(zhǎng)效機(jī)制經(jīng)過(guò)驗(yàn)證后能夠確保樓市平穩(wěn)運(yùn)行，才會(huì)逐漸退出。具體時(shí)間表不是很好判斷，這需要根據(jù)政策的效果來(lái)決定縮短還是延長(zhǎng)。不過(guò)可以確定一點(diǎn)的是，長(zhǎng)效機(jī)制實(shí)施前，會(huì)放出相關(guān)的信號(hào)，看看樓市各方的反應(yīng)，本質(zhì)上是消除轉(zhuǎn)換過(guò)程中的不適應(yīng)，讓預(yù)期保持穩(wěn)定。