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　　在中國城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)不斷發(fā)展壯大，2000年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重一直在15%以上。社科院發(fā)布的《中國城市競爭力第17次報告（主題報告）》（下稱《報告》）顯示，2018年房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟(jì)增長的正向拉動效應(yīng)出現(xiàn)拐點。盡管2018年表面上中國房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長有0.6左右百分點的帶動貢獻(xiàn)，但是其擠出效應(yīng)已大于帶動效應(yīng)。

　　社科院測算結(jié)果顯示，隨著房價收入比的提高，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的正向拉動效應(yīng)不斷變小、負(fù)向擠出效應(yīng)不斷增大，拐點處的房價收入比為9左右。也就是說，當(dāng)房價收入比超過9以后，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的影響將得不償失。

　　房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)存拉動和擠出效應(yīng)

　　房地產(chǎn)市場存在價格泡沫風(fēng)險和結(jié)構(gòu)性風(fēng)險，雖然近年來房地產(chǎn)去庫存效果顯著，但最近出現(xiàn)了反彈苗頭。房地產(chǎn)金融風(fēng)險正在快速積累，但總體可控。從對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)度來看，房地產(chǎn)對我國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)有多大？2000—2013年期間房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)度盡管存在波動，但多年來基本維持在10%以上。

　　那么，房價越高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展就會越快嗎？當(dāng)然不是那樣房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的影響存在倒U關(guān)系。房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長存在正向的拉動效應(yīng)與負(fù)向的擠出效應(yīng)。當(dāng)房價水平較低時，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的正向拉動效應(yīng)超過負(fù)向擠出效應(yīng)，此時房地產(chǎn)的發(fā)展有利于經(jīng)濟(jì)增長；當(dāng)房價水平過高時，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的負(fù)向擠出效應(yīng)將超過正向拉動效應(yīng)，此時房地產(chǎn)的發(fā)展將不利于經(jīng)濟(jì)增長。因此，有必要全面考察房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)增長中所扮演的角色。

　　2018年房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟(jì)增長的正向拉動效應(yīng)出現(xiàn)拐點。《報告》基于2010年至2016年中國家庭追蹤調(diào)查數(shù)據(jù)與2003年至2015年中國285座城市數(shù)據(jù)，綜合利用計量回歸等方法測算了房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的正向拉動效應(yīng)與負(fù)向擠出效應(yīng)。研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長負(fù)向效應(yīng)超過正向效應(yīng)的臨界房價收入比為9（房價收入比，也就是住房價格與城市居民家庭年收入之比）。測算結(jié)果顯示，隨著房價收入比的提高，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的正向拉動效應(yīng)不斷變小、負(fù)向擠出效應(yīng)不斷增大，拐點處的房價收入比為9左右。也就是說，當(dāng)房價收入比超過9以后，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的影響將得不償失。

　　2018年中國城市房價正處于正向效應(yīng)超過負(fù)向效應(yīng)的拐點水平上。按照2018年中國商品房平均銷售價格來計算，2018年中國房價收入比為9.3，剛超過拐點9，這意味著如果未來中國城市房價繼續(xù)上漲，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的負(fù)向效應(yīng)將超過正向效應(yīng)。從不同城市來看，北京、上海、廣州與深圳等一線城市與廈門、福州、杭州、珠海、天津等大部分二線城市房價收入比都已經(jīng)超過9這一臨界點，上述城市房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的負(fù)向效應(yīng)已經(jīng)超過正向效應(yīng)。對于房價收入比過高的城市，在保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的同時，應(yīng)切實提高居民可支配收入，讓收入跑贏房價，將房價收入比保持在合理區(qū)間內(nèi)。

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　　房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)存倒U關(guān)系

　　近年來，中國經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化日益明顯。一方面，社會資金和銀行貸款中相當(dāng)一部分流入了房地產(chǎn)行業(yè)，根據(jù)央行2019年發(fā)布的《2018年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，2018年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額38.7萬億元，同比增長20%，全年增加6.45萬億元，占同期各項貸款增量的39.9%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額10.19萬億元，同比增長22.6%，增速比上年末高5.5個百分點。另一方面，2018年以來，制造業(yè)企業(yè)面對國內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢、房地產(chǎn)的高回報以及制造業(yè)發(fā)展的不確定性，投資房地產(chǎn)成為重要的選擇。截至2019年一季度末，A股3600多家上市公司中，共有1726家上市公司持有投資性房地產(chǎn)，占比近一半，持有房地產(chǎn)價值占資產(chǎn)比重也不斷升高。

　　房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)存在著倒U關(guān)系。這種影響的后果顯而易見，首先，企業(yè)最終會在生產(chǎn)性投資與非生產(chǎn)性投資之間權(quán)衡，并將更多資源投入到房地產(chǎn)投資性資產(chǎn)中，抽空生產(chǎn)性投資和創(chuàng)新性投資，形成配置效應(yīng)。同時，低效率的實體生產(chǎn)者將會因為無法負(fù)擔(dān)提升的要素成本，逐漸增加房地產(chǎn)投資比重，最終退出實體經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)，剩下效率較高生產(chǎn)者留在實體經(jīng)濟(jì)內(nèi)，形成篩選效應(yīng)。

　　《報告》選擇使用2004年至2016年間全國城市房價和房價增長速度（分總體房價和住宅市場房價）衡量房地產(chǎn)發(fā)展的影響，對應(yīng)年份中不同地區(qū)間以專利轉(zhuǎn)讓數(shù)為代表的創(chuàng)新要素、進(jìn)入退出企業(yè)的全要素生產(chǎn)率、上市公司的多元化經(jīng)營水平等。通過運(yùn)用多種計量方法分析發(fā)現(xiàn)，隨著房價上升，產(chǎn)業(yè)存在三種發(fā)展方向，遷移、多元化和升級，三條產(chǎn)業(yè)升級的路徑作用不同，造成總體房價與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的倒U關(guān)系。

　　實證結(jié)果發(fā)現(xiàn)，在微觀層面上，在房價增速較高的城市，進(jìn)入企業(yè)和留存企業(yè)的生產(chǎn)率都會更高，說明確實存在篩選效應(yīng)，即“房價擠出生產(chǎn)”，同時，房價對于上述公司企業(yè)的生產(chǎn)率和多元化呈現(xiàn)非線性影響，即倒U型曲線關(guān)系，房價對企業(yè)生產(chǎn)效率和綜合發(fā)展存在拐點。

　　《報告》指出，隨著房價的提升和增速的加快，企業(yè)被迫需要在產(chǎn)業(yè)升級和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移之間做出選擇。一部分有能力創(chuàng)新的企業(yè)選擇通過產(chǎn)業(yè)升級來提升回報和覆蓋成本，另一部分企業(yè)則只能選擇退出高房價的市場，將產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到低房價的地區(qū)，形成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。實證顯示，房價每提高1%，進(jìn)入該地區(qū)企業(yè)的全要素生產(chǎn)率提高了0.139%，而退出該地區(qū)的企業(yè)則下降了0.024%。當(dāng)前大部分城市的房價增速已突破拐點，很可能導(dǎo)致當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的全要素生產(chǎn)率下降。

　　由此不難預(yù)估下一步針對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)政策。首先，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)業(yè)特征，合理布局產(chǎn)業(yè)分布。其次，在產(chǎn)業(yè)多元化方面，應(yīng)盡力打造專業(yè)化產(chǎn)業(yè)集群。最后，應(yīng)打造城市間產(chǎn)業(yè)升級相關(guān)要素的流通機(jī)制，讓專利、人才、創(chuàng)新企業(yè)能夠自由流轉(zhuǎn)于不同城市之間。經(jīng)過推進(jìn)上述政策，有望將房價納入市場調(diào)節(jié)要素流動的大格局中，通過房價促進(jìn)地區(qū)間企業(yè)分工，實現(xiàn)合理多元化，并最終推動企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。